Lotizaciones informales se ofrecen a pesar de estar prohibidas.
La gestión del territorio es la base primordial de una gestión municipal, el desarrollo urbano define en gran parte el desarrollo humano de las personas y estos están directamente relacionados con la accesibilidad a las condiciones mínimas de habitabilidad, es decir agua, desagüe y luz. Sin embargo, se ve con total preocupación que en un corto período se ha incrementado exponencialmente la oferta de terrenos que simulan ser aptos para la vivienda, pero que no cuentan con ninguna de las condiciones básicas para el desarrollo de la familia.
Esta ilícita actividad tiene ramificaciones profundas en varios estamentos de la administración y perjudica no solo a los incautos ciudadanos que adquieren estos lotes, sino también a la colectividad en general que más temprano que tarde tendrá que pagar la instalación de los servicios que debió realizar el promotor de estas lotizaciones.
Normativa
En el Perú, el proceso de ocupación del suelo está reglamentado en la Ley General de Habilitaciones Urbanas, el Reglamento Nacional de Edificaciones y el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible.
Estas y otras disposiciones que comprenden la planificación y gestión del suelo se adoptan en base al interés público, priorizando las necesidades de la población y garantizando el derecho de los ciudadanos a una vivienda adecuada y digna, a un hábitat seguro y saludable, a espacios públicos de calidad y al disfrute del patrimonio natural y cultural.
Por otro lado, la propiedad se ejerce en armonía con el bien común. Ello implica que por razones de interés general (salubridad, seguridad, urbanismo, y otros afines) el estado regula el ejercicio del derecho de propiedad garantizando su disfrute. Estableciendo a la vez, deberes a cargo de sus titulares que armonicen con las necesidades públicas, pudiendo exigir actuaciones de hacer a los propietarios del suelo.
Obligaciones
Es decir, el propietario de un predio rústico que pretenda convertir el mismo en lotes para fines de vivienda y/o comercio, debe obligatoriamente cumplir con los requisitos necesarios para, en primer lugar, obtener las licencias que permitan ejecutar obras de: accesibilidad, agua, desagüe, energía eléctrica y la entrega de aportes obligatorios.
En segundo lugar, debe ejecutar estas obras de tal forma de garantizar al usuario final, las condiciones mínimas de habitabilidad que permitan el hábitat humano y el desarrollo familiar digno, evitando cargas negativas a la ciudad algo que actualmente está sucediendo y que más temprano que tarde afectará aún más el desarrollo armónico y planificado.
La realidad
Sin embargo, basta con revisar la normativa y planificación vigente y compararla con la oferta inmobiliaria existente en la localidad para darse cuenta de que existen algunos actores que aprovechando los resquicios del sistema de registros públicos, así como el desconocimiento y la inacción permanente de los entes encargados de controlar el desarrollo urbano y la oferta del mercado, vienen engañando al sistema para enriquecerse, dejando los problemas a la ciudad, que será la que al final deberá responder con los pasivos ambientales y económicos que dejan.
Por ejemplo, una lotización que contra toda la normativa se realiza en zonas declaradas como reserva agrícola y/o que oferta lotes sin agua, sin desagüe, sin pistas y sin veredas, y que una vez ocupada tocará las puertas de la comuna para que sean todos los ciudadanos los que paguen por las obras que debió ejecutar el propietario antes de vender y/o transferir la propiedad.
Existen mafias organizadas que cuentan con la colaboración de oficinas y profesionales de la ingeniería, que en componenda con funcionarios municipales en los diferentes distritos de la provincia, de la Gerencia Regional de Agricultura y del registro público, vienen parcelando sucesivamente el suelo rústico hasta que el predio toma apariencia (por su tamaño) al lote urbano, pero que al carecer de autorización municipal para ser habilitado con los servicios básicos, constituye una flagrante violación a las normas municipales e incluso tipifica delitos contenidos en el código penal vigente.
No esta demás precisar que a pesar de que existen enormes esfuerzos y/o políticas públicas dadas desde el Estado que apuntan a facilitar el uso racional y adecuado del suelo, cualquiera sea su clase, y que se enfocan en proteger a la ciudad de ocupaciones informales e ilegales, mediante la aplicación de medidas preventivas y/o punitivas. incluso el Cuadro Único de Infracciones y Sanciones – CUIS, de la Municipalidad Provincial de Chiclayo – MPCH, establece la prohibición de ocupar terrenos eriazos y/o rústicos para lotizaciones de vivienda o comercial sin autorización municipal y dispone sanciones drásticas en caso se detecten estas actividades (ver Cuadro 01). Es más, el código penal vigente establece como delitos ambientales los señalados en el cuadro 02.
¿Qué hacer?
Existiendo entonces las herramientas adecuadas, los municipios, así como las oficinas registrales – SUNARP, y la Gerencia Regional de Agricultura deberían en forma conjunta realizar un trabajo de identificación de los procedimientos que se han realizado trasgrediendo las normas vigentes.
El cambio de uso de un predio rústico a urbano sólo se produce cuando se realizan las obras de habilitación urbana. Debería identificarse a los funcionarios y registradores que vienen anotando cambios de uso sólo en mérito a un documento, como si un papel reemplazara las condiciones mínimas de habitabilidad.
Se deben identificar y sancionar a los responsables, a fin de erradicar la mala práctica de independización y/o subdivisión sucesiva que viene permitiendo la independización de lotes rústicos hasta el tamaño y la apariencia de lotes urbanos, que luego son ofertados a la gente en una clara estafa inmobiliaria.
Resulta increíble que, a pocas cuadras del Palacio Municipal de Chiclayo, existan un sinnúmero de agencias, promotorías, oficinas inmobiliarias, etc., que ofertan lotes para uso urbano, sin contar con la autorización municipal de habilitación urbana con venta garantizada y nadie diga nada.
Igual de preocupante es que el Ministerio Público no identifique las abiertas trasgresiones al Código Penal vigente que vienen realizando aquellas empresas que sustentan la oferta de lotes independizados para uso urbano, provenientes de independizaciones sucesivas de predios rústicos, realizadas violentando también las normas de independización, sub división y habilitación urbana correspondiente.
CARLOS PAREDES GARCÍA:
“Son más de mil hectáreas las que se han lotizado irregularmente”
En diálogo con Expresión el jefe del Instituto Metropolitano de Planificación Territorial y Gestión Catastral, entidad de la Municipalidad Provincial de Chiclayo, reveló que incluso iglesias evangélicas están involucradas en la lotización de terrenos que no han sido habilitados para vivienda.
“En el área metropolitana, la oferta de lotes que son informales e ilegales es muy grande y está normalizada. Por la radio, la televisión e internet, seudo empresas inmobiliarias promueven su venta de lotes, que son situaciones total y absolutamente irregulares. La única forma de poder considerar un lote como urbano es que este cuente con licencia de habilitación urbana, es decir un proyecto para habilitar, para poner pistas, veredas y servicios básicos”, señaló.
Dijo que lo que las empresas están haciendo es lotizar o “tizar” terrenos para venderlos como si fueran habilitaciones urbanas a precios por debajo del valor del mercado. “No les interesa a ellos y lo que aseguran es pobreza. Lo que promueven es que todos los compradores se junten y luego vayan a la municipalidad a exigir que les pongan agua o desagüe, representando una carga para quienes pagamos nuestros servicios. Esa función le corresponde al urbanizador”, anotó.
Paredes García refirió que se han hecho algunas aproximaciones de las áreas comprometidas. Sin embargo, sería necesario realizar un estudio pormenorizado para saber con exactitud de qué extensión se habla.
“Se estima que son más de mil hectáreas las que se han lotizado irregularmente. Estas empresas tienen varias fachadas, algunas con nombres rimbombantes e incluso iglesias evangélicas con oficinas en Chiclayo y distritos cercanos. La exhortación a la población es que no se compre un lote que no tiene licencia de habilitación urbana aprobada”, dijo.
Los distritos en los que se ha detectado estas ventas irregulares son Chiclayo, Pimentel, La Victoria, José Leonardo Ortiz, Picsi, Pimentel, Reque y Pomalca.
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